¿Cómo hace incrementar tu patrimonio la inversión inmobiliaria?

¿A partir de qué rentabilidad es buena inversión, a la hora de comprar pisos para alquilar?

Habitualmente la rentabilidad suele estar entre un 3% en Donostia por ejemplo o un  10% en el chollo máximo de algún pueblo de Gipuzkoa (sin tener en cuenta la rentabilidad que obtienes procedente del apalancamiento)

Pero ya puedes imaginarte que todo aumento de rentabilidad implica, generalmente, un aumento de riesgo. Esta es una ley irrefutable.

Existen millones de personas a los que la inversión inmobiliaria les ha ayudado en su camino a su libertad financiera pero otros muchos se quedan en el camino por falta de conocimientos.

Parálisis por análisis, el mejor momento para invertir fue ayer y el segundo mejor ahora mismo.

Este tipo de frases  son algo muy manido entre los gurús de las inversiones pero la realidad del día a día con el trabajo, los niños, la familia… es muy diferente.


Continuamente los gurús te dicen que invierten en viviendas con importes entre 60.000 € y los 80.000 € y luego las alquilan a 500, 600€ (estamos hablando de rentabilidades entre el 9 y 10%) pero esos precios de compra no son muy viable desde luego en Gipuzkoa, más que nada porque no existen.

Hay 4 formas con las que incrementarás tu patrimonio a través de la compra de un piso.

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Antes de comprar tu primera vivienda como inversión y ponerla en alquiler debes entender bien las 4 fórmulas con las que una inversión inmobiliaria incrementa tu patrimonio:

1.- Flujo de caja (o cash flow)

El flujo de caja es la diferencia entre el dinero que sale para pagar tu inversión y los ingresos que entran. Cuando la diferencia es positiva tu inversión tiene flujo de caja positivo y por tanto hace que tus bolsillos sean más grandes a medida que pasa el tiempo.

Si necesitas poner dinero de tu bolsillo cada mes o cada año para mantener la inversión el flujo de caja es negativo.

¿Cuántas inversiones puedes realizar con flujo de caja positivo? Infinitas

¿Cuántas inversiones puedes realizar con flujo de caja negativo? Sólo las que tu bolsillo aguante.

No hace falta añadir mucho más. Busca inversiones inmobiliarias con flujos de caja positivos si quieres invertir en inmuebles de forma rentable durante mucho tiempo.

2.-Apreciación de la vivienda

¿Tus padres tienen una vivienda que vale 10 veces más de lo que les costó hace 40 años?¿Cuántas veces hemos escuchado esta frase?

A este efecto se le llama inflación, si bien en los últimos 10 años la inflación se ha moderado, incluso a pesar de los tipos de interés tan bajos que hay, la inflación siempre ha existido.

La inflación es la fórmula más barato que un país tiene de rebajar el valor de su deuda. Los estados están endeudados y por ello son los más interesados en que el valor de su deuda caiga. Y por ello los bancos centrales del mundo imprimen dinero. Para evitar la quiebra de muchos de los estados. Y este hecho provoca inflación en la economía lo que aumenta el valor monetario de los activos.

Invertir simplemente esperando que los pisos suban rápidamente movidos por el beneficio a corto plazo fue lo que hicieron muchos especuladores de los años 2003 al 2007. El resultado final fue la ruina de muchos de ellos.

La apreciación del inmueble debe ser un premio extra a la inversión que realizas en inmuebles. No debe ser la razón principal que sostenga tu inversión.

En Gipuzkoa en el año 2021 en casi todas las zonas excepto Donostia, el precio de la vivienda es inferior a las del año 2007.

Así que no te bases en la apreciación del valor de la vivienda al invertir. Pero debes entender que si inviertes a largo plazo será un dulce premio que añadirá rentabilidad a tu inversión.

3.- Ventajas fiscales

A los gobiernos de casi todos los países del mundo les interesa que la oferta de viviendas de primera residencia en alquiler no decaiga ya que les provocaría un problema social (aún mayor que el actual) difícil de gestionar.

Por ello, existen importantes incentivos fiscales para los inversores que promueven alquileres de primera residencia.

Vale, eso es así excepto en España (nueva ley de vivienda) y en concreto en el País Vasco que es el territorio que nos atañe, en el cual existe una deducción de un 20%.

Por ejemplo, en el caso de España (en estos momentos) existe una deducción de un 60% (cambiará a 50%) de los beneficios que genera el alquiler de viviendas de primera residencia.

Incluso en tiempos difíciles como los actuales, sin entrar en más detalles políticos, los gobiernos se lo piensan mucho antes de retirar este tipo de ventajas fiscales. Han intentado limitar, variar, cambiar…diciendo que afecta a grandes tenedores.

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4.- Amortización de la vivienda

Los inquilinos de la vivienda nos pagan un alquiler. Ese alquiler, si hemos hecho una buena inversión, nos genera un flujo de caja positivo. Pero además de eso al pagar la cuota hipotecaria todos los meses, el propio alquiler nos paga los intereses y la parte del capital que corresponda.

La parte de capital que pagamos con la renta que nos paga el inquilino mensualmente es el cuarto factor. Cada mes que transcurre debemos menos dinero al banco.

Si lo piensas fríamente cuando haces una buena inversión inmobiliaria compras una vivienda sólo con el dinero inicial (la entrada).

Tú pagas la entrada y todo lo demás lo pagarán los inquilinos. Y además, si consigues realizar una inversión con flujo de caja positivo, todos los meses más allá de que tus inquilinos paguen todos los gastos y la parte del capital que amortizarás en la hipoteca te añadirán dinero a tu bolsillo.

Parece casi mágico, ¿verdad?

En parte lo es pero solo recuerda un par de detalles:

  1. El que se hipoteca a 20 o 30 años es el inversor. Y esa deuda pase lo que pase se debe pagar.
    • Si no eres capaz de alquilar el piso, debes continuar pagando la hipoteca.

Así, que ya puedes empezar a entender que para que la magia ocurra la elección de la vivienda es crítica y el plazo de inversión es muy largo.

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